Rassegna di giurisprudenza 25 settembre 2026, n. 819

Una società contesta la riqualificazione del contratto di locazione di terreno agricolo e costituzione di diritti reali in atto di costituzione di diritto di superficie, negando l’applicabilità, ai fini dell'imposta di registro, dell'aliquota del 15%, anziché dell'8%, e la sussistenza dei presupposti delle imposte ipotecaria e catastale.
In tema di imposta di registro, il termine "trasferimento", contenuto nell'art. 1 della tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986, indica tutti gli atti che prevedono il passaggio da un soggetto a un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come la superficie, la quale non comporta trasferimento di diritti, ma si costituisce attraverso la separazione tra la proprietà del suolo e quella della costruzione soprastante già esistente o da costruire con effetti in confronto del concedente e del superficiario (Cass. 11 febbraio 2021, n. 3461; ord. 22 ottobre 2024 n. 27293). La proprietà superficiaria di un immobile va inquadrata tra i diritti reali di godimento su cosa altrui (Cass. 7 giugno 2017, n. 23547).
Alla formazione della proprietà superficiaria si perviene con la costituzione del diritto di superficie (Cass. n. 1844 del 1993), dato che la costituzione di un diritto di superficie ha consentito poi di costruire e mantenere la proprietà dell'impianto fotovoltaico distinta da quella del suolo, sicché solo tale proprietà superficiaria può essere trasferita. La cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo classificato in zona E del PRG è operazione fuori campo IVA ex art. 2, terzo comma, lett. a), del D.P.R. n. 633/1972, soggetta ad aliquota proporzionale del 15%, dovendosi riferire all’aliquota inferiore, pari all'8%, applicabile ratione temporis. Le imposte ipotecarie e catastali vanno determinate tenuto conto della qualificazione dell'operazione negoziale, che comporta l'applicazione del regime fiscale proprio dell'atto, come giuridicamente interpretato.