Rassegna di giurisprudenza 24 luglio 2026, n. 812

Una società contesta la riduzione del valore dell'usufrutto e della relativa quota annuale di ammortamento deducibile, relativa a un immobile di cui aveva ceduto la nuda proprietà, censurando i criteri di calcolo dell'usufrutto ai fini del registro ed eccependo la rilevanza del costo storico del bene ammortizzabile.
Per calcolare il valore dell'usufrutto e del relativo ammortamento, il corrispettivo conseguito è la grandezza rilevante ai fini IRES e IRAP, mentre il valore ai fini dell'imposta di registro ha altre finalità.
Trattandosi di ammortamento e, quindi, di ripartizione di un costo tra gli esercizi della vita utile del relativo cespite, rilevano la differenza tra il costo di acquisto e il corrispettivo di cessione della nuda proprietà, con una ripartizione della differenza quale valore dell'usufrutto per la durata prevista dal contratto.
Gli artt. 58, 68, 85 e 86 del TUIR e gli artt. 5, 5-bis, 6 e 7 del D.Lgs. n. 446/1997 si interpretano nel senso che, per le cessioni di immobili e aziende e per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile solo in base al valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro o delle imposte ipotecaria e catastale (art. 5, comma 3, del D.Lgs. n. 147/2015).
Ai fini IRES e IRAP, le quote di ammortamento sono applicate sul costo di acquisto, incrementate degli oneri accessori di diretta imputazione (art. 102 del TUIR). Le quote di ammortamento relative ai diritti di usufrutto sono deducibili in misura corrispondente alla durata di utilizzazione prevista dal contratto (art. 103, comma 2, del TUIR). L'ammortamento, dunque, è la ripartizione di un costo tra gli eserciti della vita utile rispetto al cespite (art. 2426, primo comma, n. 2, c.c.). Proprio per questo, è corretto quantificare l'ammortamento in base al costo storico, tenuto conto della differenza tra costo di acquisto del bene e successivo corrispettivo della cessione della nuda proprietà e della durata dell'usufrutto prevista dal contratto.