Rassegna di giurisprudenza 13 febbraio 2026, n. 789

In un intervento edilizio di natura turistico-alberghiera, la variazione di destinazione d'uso per dei villini è stata ottenuta solo sulla carta, con atti illegittimi, così che va applicata l'aliquota IVA ordinaria. L’Agenzia censura indebita fatturazione con aliquote ridotte e omessa regolarizzazione delle fatture dei fornitori.
In tema di determinazione delle aliquote applicabili ai fini IVA, in relazione alle forniture di beni e servizi per l'edificazione e alle cessioni delle singole unità agli acquirenti, deve aversi riguardo all’effettiva - e perfino abusiva - destinazione dei manufatti, tenuto conto che eventuali contrasti dello stato di fatto rispetto ai titoli abilitativi all'edificazione e alle classificazioni catastali deve essere valutato alla luce, non solo del tenore formale degli stessi, ma anche dell'intera filiera gerarchica degli atti e provvedimenti amministrativi, previa, se del caso, disapplicazione di quelli illegittimi, ex art. 5 dell’All. E alla legge n. 2248/1865.
Non è applicabile l'aliquota IVA agevolata alla vendita da parte di un costruttore di unità abitative gestite da un'impresa turistica, ai sensi dell'art. 5 della legge n. 217/1983, in quanto dette unità abitative, pur avendo le caratteristiche necessarie a ospitare un nucleo familiare, costituiscono una struttura funzionale all'esercizio di un’attività di impresa (Cass. ord. 3 ottobre 2018, n. 24053).
L'aliquota IVA ridotta prevista dall'art. 16 del D.P.R. n. 633/1972, si applica, ai sensi del n. 127-undecies) della Tabella A, solo se l'unità immobiliare compravenduta è stata effettivamente utilizzata dall'acquirente per soddisfare esigenze abitative; per “destinazione” deve intendersi non la mera formale destinazione urbanistica, ma l'effettivo e concreto impiego abitativo dell'immobile (Cass. sent. 18 ottobre 2021, n. 28578).
Il cessionario di un bene e il committente di un servizio, avendo l'obbligo di regolarizzare l'operazione imponibile posta in essere dal cedente o prestatore, ex art. 6, comma 8, del D.Lgs. n. 471/1997, devono, in caso di omessa o irregolare fatturazione, verificare, ove abbiano elementi valutativi ulteriori, sia la regolarità formale dell'operazione, che la coerenza della qualificazione fiscale (Cass. ord. 13 dicembre 2024, n. 32252).