Rassegna di giurisprudenza 16 gennaio 2026, n. 785

Una società eccepisce la deducibilità degli interessi passivi corrisposti su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili di proprietà dati (o da dare) in locazione.
Prima della modifica ex art. 4, comma 4, del D.Lgs. n. 147/2015, l’integrale deduzione degli interessi passivi inerenti a finanziamenti su immobili destinati alla locazione non conosceva i limiti poi introdotti, riguardanti il contenuto dell’attivo patrimoniale e la formazione dei ricavi, sicché, alcuna dimostrazione la società doveva dare sulla natura della sua attività, quale attività di gestione, essendo sufficiente, ai fini dell’integrale deducibilità, che si trattasse di impresa operante nel settore immobiliare e che il finanziamento fosse garantito da ipoteca e riguardasse immobili destinati alla locazione (Cass. 17 dicembre 2024, n. 32902).
Nella nozione di “finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”, ex art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, deve ritenersi compreso anche il contratto di apertura di credito in conto corrente.
Per effetto dell'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, gli interessi passivi, corrisposti per finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione sono totalmente deducibili. L'art. 4, comma 4, D.Lgs. n. 147/2015, ha limitato soggettivamente la portata della norma. L'art. 14, comma 2, del D.Lgs. n. 142/2018, ne aveva disposto l'abrogazione, ma l'art. 1, comma 7, della legge n. 145/2018, ne ha fatta salva l'applicazione nelle more della mancata adozione della revisione della normativa sulla fiscalità delle imprese immobiliari.
Nella norma si parla di finanziamenti in generale, garantiti da ipoteca; ciò che rileva è che il finanziamento (ottenuto mediante i contratti più vari, ovvero mutuo, apertura di credito, o leasing) sia garantito da ipoteca.
E’ indifferente che gli immobili siano o meno già locati alla stipula del finanziamento e l'ambito oggettivo di applicazione della norma non può essere limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti solo per l'acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo (Cass. 8 novembre 2024, n. 28804).