Rassegna di giurisprudenza 19 dicembre 2025, n. 782

Si eccepisce la validità del parziale cambio di destinazione d'uso urbanistico da D8 (commerciale) a D7, assumendo che, per ottenere il cambio, è necessario il permesso del Comune. L’Ufficio rileva che la modifica era giustificabile solo con sostanziali modifiche delle unità immobiliari, idonee a ridurne il valore
In ipotesi di cambio di destinazione urbanistica operata dal contribuente, il provvedimento di classamento e attribuzione della rendita catastale dell’immobile, a fronte di DOCFA presentata, in quanto un atto tributario riferito alle caratteristiche oggettive costruttive e tipologiche in genere del bene non può prescindere dalla verifica della regolarità urbanistica ed edilizia, non potendosi, quindi, tenere conto di un cambio di destinazione d’uso privo di un titolo edilizio-urbanistico abilitativo.
L'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (Cass. 30 aprile 2015, n. 8773; Cass. 10 giugno 2015, n. 12025; Cass. 19 dicembre 2019, n. 34002; Cass. 3 luglio 2020, n. 13666; Cass. 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass. 16 novembre 2020, n. 25992; Cass. 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass. 9 novembre 2021, n. 32868; Cass. 5 ottobre 2023, n. 28114; Cass. 15 novembre 2024, n. 29542).
Ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare alle sue caratteristiche strutturali e non alla condizione del proprietario e al concreto uso che questi ne faccia (Cass. 14 ottobre 2020, n. 22166).
Posto che il cambio di destinazione d’uso urbanistico è soggetto a verifiche di tipo urbanistico-edilizio da parte degli enti preposti e a provvedimenti autorizzativi non intervenuti, non è possibile un classamento fondato su una diversa destinazione d’uso operata da contribuente senza l’osservanza delle autorizzazioni, non potendosi ammettere un’iscrizione in catasto che prescinda dalla regolarità urbanistica del bene; l’accatastamento non è una semplice registrazione fiscale, ma presuppone la regolarità urbanistica ed edilizia.