Rassegna di giurisprudenza 20 giugno 2025, n. 758

Un notaio contesta la presunzione che la caparra confirmatoria fosse stata versata dal promissario acquirente ai promittenti venditori in base alla pattuizione del contratto preliminare e alle dichiarazioni rese in ricorso.
Nell’imposta di registro, la pattuizione accessoria a un contratto preliminare, con cui le parti differiscano la dazione della caparra confirmatoria a un momento successivo alla sua stipulazione, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni assunte dalle parti, è soggetta a imposta di registro in misura proporzionale, ai sensi della nota all'art. 10 della Tariffa, parte I, allegata alTUR, che collega l'insorgenza dell’obbligazione tributaria non solo alla corresponsione, ma anche alla mera previsione (o promessa) della caparra confirmatoria, essendo irrilevante la sua esecuzione differita rispetto alla conclusione del preliminare.
Anche la pattuizione negoziale della corresponsione differita della caparra confirmatoria, cioè da versare dopo la stipulazione, purché prima della scadenza delle obbligazioni garantite, costituisce presupposto impositivo per applicare il tributo alla tariffa proporzionale dello 0,50%. La nota dell'art. 10, cit., infatti, non collega l'insorgenza dell’obbligazione solo all’intervenuta corresponsione della caparra confirmatoria (cioè al versamento del denaro o alla dazione di altre cose fungibili), ma amplia il presupposto impositivo alla pura previsione negoziale della prestazione della caparra, comprendendo anche il caso della pattuizione della caparra a esecuzione differita (Cass., Sez. 5, 17 agosto 2021, n. 22997).
Nel preliminare, le funzioni di anticipazione della prestazione e rafforzamento del vincolo obbligatorio proprie della caparra confirmatoria possono essere assolte anche da una dazione differita, posticipandosi la consegna a dopo la conclusione del contratto principale, ma a condizione che preceda la scadenza delle obbligazioni pattuite nel preliminare; nelle more della consegna, non si producono gli effetti che l'art. 1385 c.c. collega alla consegna in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo (Cass., Sez. 6-2, 27 luglio 2021, n. 21506; Sez. 2, 24 novembre 2022, n. 34641; Sez. 2, 29 novembre 2022, n. 35068).