Locazioni brevi: la Consulta boccia le restrizioni dell’Emilia-Romagna

La Consulta ha bocciato le norme dell’Emilia-Romagna sugli affitti brevi. Con la sentenza n. 164 del 9 ottobre 2026 , i Giudici costituzionali hanno infatti dichiarato l’illegittimità degli artt. 4 e 5 della Legge regionale Emilia-Romagna n. 10/2025, che introducevano specifici vincoli urbanistici per gli immobili destinati agli affitti turistici.

Cosa prevedeva la norma dell’Emilia-Romagna

La normativa regionale prevedeva:

• da un lato, l’istituzione di una specifica destinazione urbanistica denominata “locazione breve”, imponendo il cambio di destinazione d’uso degli immobili che venivano destinati a tale attività;
• dall’altro, attribuiva ai Comuni la facoltà di individuare aree del territorio nelle quali l’insediamento delle locazioni brevi fosse limitato o subordinato a particolari condizioni.

La sentenza della Corte Costituzionale

La Corte ha ritenuto legittimo l’obiettivo perseguito dalla Regione, ossia il contrasto ai fenomeni di overtourism e la tutela dell’equilibrio abitativo dei territori. Tuttavia, ha giudicato le misure adottate incompatibili con gli artt. 3 e 41 della Costituzione, in quanto sproporzionate e irragionevoli. In particolare, l’obbligo di cambio di destinazione d’uso veniva applicato indistintamente sull’intero territorio regionale, senza distinguere tra zone soggette a forte pressione turistica e aree nelle quali le locazioni brevi rappresentano invece una risorsa per l’offerta ricettiva locale.

Secondo la Consulta, la disciplina determinava inoltre una disparità di trattamento tra i gestori di locazioni brevi e quelli delle strutture ricettive extra-alberghiere. Mentre questi ultimi possono mantenere la destinazione residenziale degli immobili anche nell’esercizio di attività imprenditoriali, l’obbligo di cambio d’uso gravava esclusivamente sui proprietari che effettuano locazioni turistiche, spesso in forma occasionale.

Conclusioni

La sentenza assume rilievo nazionale perché conferma che Regioni e Comuni:

• possono intervenire nella regolazione urbanistica delle locazioni brevi,
• ma solo attraverso misure proporzionate, ragionevoli e coerenti con i principi costituzionali.

Un principio destinato a incidere sulle future iniziative normative degli enti territoriali chiamati a gestire il delicato equilibrio tra sviluppo turistico, diritto all’abitare e libertà d’iniziativa economica.

Riferimenti normativi:

• Sentenza 9 ottobre 2026, n. 164