Locazione breve: la pertinenza dev’essere considerata per l’apertura della partita IVA?

Un contribuente possiede due immobili abitativi, ciascuno con un garage (C/6). Sorge il dubbio se, in caso di locazione turistica a breve termine congiunta di appartamento + box auto, tutti e quattro gli immobili vadano conteggiati ai fini della soglia rilevante per la presunzione di imprenditorialità e l’obbligo di apertura della partita IVA?

In assenza, a quanto consta, di precisazioni ufficiali da parte dell’Agenzia delle Entrate la questione può essere risolta con una corretta lettura dei principi generali in materia.

La Legge di Bilancio 2026 ha modificato il numero di appartamenti destinati alla locazione breve che fa scattare la presunzione di imprenditorialità, ovvero l’obbligo di aprire partita IVA, obbligando il contribuente ad abbandonare del tutto le regole del reddito fondiario e la possibile opzione per la cedolare secca.

A partire dal 1° gennaio 2026:

• Per i contribuenti che restano sotto la soglia dei tre immobili destinati a locazione breve:
  • il regime di cedolare secca resta accessibile (si ricorda che si tratta di una facoltà, fermo restando la possibilità di optare per la tassazione ordinaria)
  • in caso di cedolare secca si applica l’aliquota del 21% per un solo immobile e l’aliquota del 26% per il secondo;
  • spetta al locatore individuare l’unità immobiliare su cui applicare il regime più favorevole in sede di dichiarazione dei redditi;
  • gli intermediari immobiliari continuano a operare la ritenuta nella misura del 21% a titolo di acconto sull’intero ammontare dei canoni incassati o intermediati.
• Oltre i due immobili destinati a locazione breve l’intera gestione assume natura imprenditoriale.

La Legge di Bilancio 2026 delinea pertanto un limite all’applicabilità dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 che disciplina il regime fiscale delle locazioni brevi, prevedendo, secondo il quadro aggiornato alla data del 1° gennaio 2026, che laddove:

• siano destinati alla locazione breve
• più di due appartamenti

l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, ovvero non è possibile avvalersi del regime delle locazioni brevi ed è necessario aprire partita IVA.

Due sono le criticità della misura qui in esame:

1. il concetto di “destinazione”;
2. il concetto di “appartamento”.

Quanto al concetto di “destinazione”, non vi sono particolari dubbi sulla corretta interpretazione da fornire. Piuttosto è necessario evidenziare l’importanza della locuzione utilizzata dal legislatore.

L’attività è considerata imprenditoriale non nel momento in cui vengono effettivamente locati più di due appartamenti, bensì a partire dal momento in cui vengono destinati alla locazione breve (ovvero posti in offerta sul mercato) più di due appartamenti, finalizzati alla locazione breve, nel periodo di imposta. Non rileva il numero di contratti effettivamente conclusi nel corso dell’anno.

Ai fini del quesito in argomento assume rilevanza dirimente il secondo concetto, ossia quello “appartamento”.

L’espressione “appartamenti”, seppure di uso comune, risulta essere “atecnica” e svincolata da precedenti utilizzi o richiami nella normativa fiscale, oltre che non coordinata con il contenuto dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017 ove, più propriamente, si fa riferimento agli immobili ad uso abitativo.

Secondo quanto chiarito dalla Fondazione Commercialisti ODCEC Milano con il principio interpretativo n. 1 del 9 novembre 2023 (in occasione della precedente stretta sulle locazioni brevi) per “appartamento” deve intendersi:

• una unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato;
• costituita da uno o più locali ed annessi;
• situati in una costruzione ad uso residenziale o promiscuo composta da più unità.

In questi termini, ai fini della soglia:

• è irrilevante la pertinenza,
• ciascun pacchetto “appartamento + garage” andrebbe considerato come “un solo appartamento”.

Di conseguenza, il contribuente dell’esempio in premessa destina alla locazione breve 2 immobili abitativi nel periodo d’imposta. Poiché la presunzione di attività imprenditoriale - e quindi l’obbligo automatico di apertura della partita IVA - scatta soltanto a partire dalla locazione del terzo appartamento, nel caso in esame non si supera la soglia. L’attività può dunque essere gestita con regime non imprenditoriale, rientrando tra le locazioni brevi disciplinate dall’art. 4 del D.L. 50/2017, eventualmente con tassazione tramite cedolare secca.

Riferimenti normativi:

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17