Locazioni brevi: scegliere la corretta pianificazione

La Manovra 2026 stringe le maglie su affitti brevi, forfetari e rottamazioni, ma lascia ancora margini di pianificazione lecita se si agisce per tempo su struttura giuridica, tempistiche e scelte di regime. In questo quadro il confine tra legittima ottimizzazione ed elusione aggressiva diventa più sottile e richiede scelte documentate e “difendibili” in sede di controlli.

Affitti brevi: restare sotto la soglia “impresa” - Dal 1° gennaio 2026 la gestione di almeno 3 immobili in locazione breve fa scattare una presunzione legale di attività imprenditoriale, con obbligo di partita IVA, fine della cedolare secca e passaggio al regime d’impresa. La soglia si applica per contribuente, a prescindere dal Comune, dalla piattaforma utilizzata o dalla durata dei soggiorni.

Strategie lecite di pianificazione:

• “spezzare” il patrimonio fra più soggetti (donazioni, vendite infra-familiari) per mantenere ciascun proprietario sotto la soglia dei 3 immobili, documentando la sostanza economica delle operazioni
• valutare il passaggio consapevole all’attività d’impresa quando la scala degli investimenti rende comunque conveniente dedurre costi reali e gestire professionalmente il rischio.

Affitti brevi: leve operative per non cadere nell’obbligo IVA