Trattamento IVA delle somme da mediazione e transazione in caso di fallimento del locatore

La risposta n. 316/2025  del 18 dicembre 2025 riguarda il trattamento IVA delle somme che un conduttore deve corrispondere alla procedura fallimentare del locatore a seguito di un accordo di mediazione transattivo. Il caso prende le mosse da un contratto di affitto di capannone esente ex articolo 10, n. 8), D.P.R. n. 633/1972, cui fa seguito il fallimento del locatore e, nel 2024, la sottoscrizione di un accordo di mediazione con cui le parti definiscono le reciproche pretese e regolano la prosecuzione dell’occupazione dell’immobile.​

L’Agenzia qualifica l’accordo come “transazione novativa”, evidenziando che le parti ne riconoscono espressamente il valore novativo, dichiarano cessato il contratto di locazione e rideterminano il “quantum” dovuto a titolo di canoni/indennità di occupazione e rimborsi spese/utenze. Si ravvisa un nesso sinallagmatico tra le somme versate (60.000 euro + IVA per canoni/indennità fino al 31.10.2024 e 16.000 euro + IVA per spese/utenze) e le prestazioni del Fallimento (rinuncia a ulteriori pretese e a chiedere il rilascio fino alla vendita a terzi), che integra una prestazione di servizi generica ai fini IVA.​

La risposta distingue due piani:

• da un lato, le somme oggetto di transazione “pregressa”, qualificate come corrispettivo di un servizio reso dal Fallimento (rinuncia ad azioni e tolleranza della detenzione),
• dall’altro i canoni per l’occupazione futura del capannone.

Per le prime, trattandosi di prestazione di servizi generica, l’IVA è dovuta al 22 per cento se il conduttore è soggetto passivo stabilito in Italia, mentre è fuori campo per difetto di territorialità ex articolo 7‑ter, comma 1, lettera a), se si tratta di soggetto passivo non stabilito in Italia.​

Per la fase successiva al 31 gennaio 2025, l’accordo prevede un canone mensile di 3.000 euro per la prosecuzione dell’occupazione alle condizioni economiche dell’originario contratto, con natura di locazione/indennità continuativa relativa a immobile situato in Italia. In questo caso la prestazione segue il regime ordinario delle locazioni immobiliari: esenzione ex articolo 10, n. 8), salvo opzione per l’imponibilità da parte del Fallimento nell’atto che disciplinerà compiutamente il nuovo rapporto.