Come evitare l’obbligo di partita IVA per le locazioni brevi

La bozza di Legge di Bilancio 2026 riduce da 5 a 3 il numero di immobili in locazione breve oltre il quale scatta la presunzione di attività imprenditoriale dal 1° gennaio 2026. Per dribblare l’obbligo di apertura della partita IVA i proprietari potrebbero optare per lo “spacchettamento” del patrimonio immobiliare tramite vendita o donazione a familiari. Questa novità, unita alla riforma delle donazioni (Legge n. 182/2025), rende cruciale confrontare i profili fiscali delle due opzioni per trasferire gli immobili abitativi (categorie A/2-A/11, esclusi A/1, A/8, A/9), eventualmente destinati alla locazione breve.

Sotto il profilo della imposta indirette, in particolare, la situazione è la seguente

In linea generale la donazione conviene per il trasferimento a parenti stretti per valori sotto la franchigia prevista, specie con la nuova tutela dei terzi in buona fede (no restituzione immobile in riduzione legittima cfr. Legge n. 182/2025). La vendita onerosa è preferibile invece per una maggior “stabilità” ma può generare plusvalenze imponibili.

Esistono altre alternative meno articolate e più “reversibili” per restare sotto il limite delle due case: come il comodato oneroso o la sublocazione. L’operazione sembra al momento percorribile salvo che non arrivino in futuro contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate per elusione.