Immobili donati: le novità 2025 che rivoluzionano la compravendita e la tutela degli acquirenti

Dal 1° gennaio 2025, nuove regole semplificano imposte, eliminano rischi per acquirenti di immobili “donati” e rendono i trasferimenti più trasparenti e digitalizzati. Dal 2025 è entrato in vigore il D.Lgs. n. 139/2024, che razionalizza imposte di successione, registro e donazione. Le aliquote e le franchigie restano invariate, ma la base imponibile viene calcolata in modo più chiaro, agevolando la valutazione delle imposte dovute. Da quest’anno, i contribuenti devono autoliquidare e versare l’imposta sulle donazioni, senza attendere avvisi dall’Agenzia delle Entrate, tramite una procedura informatica che semplifica la registrazione degli atti pubblici.

Imposte e agevolazioni - L’imposta di donazione resta proporzionale al valore dell’immobile e varia in base al rapporto tra donante e donatario (4% per parenti in linea retta, 6% per fratelli/sorelle, fino a 8% per altri soggetti). Le imposte ipotecarie e catastali ammontano al 2% e 1% del valore catastale, ma sono fisse a 200 euro ciascuna per chi beneficia delle agevolazioni “prima casa”. È abolito il “coacervo successorio”: le donazioni fatte in vita non rientrano più nell’asse ereditario per il calcolo delle imposte di successione.

Sicurezza e circolazione degli immobili donati - Una svolta fondamentale riguarda la tutela degli acquirenti di immobili provenienti da donazione. Con la recente riforma degli articoli 561 e 563 c.c. (DDL Semplificazioni, approvato a ottobre 2025), viene eliminata l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti: chi ha comprato un immobile già donato non rischia più di vedersi sottrarre la proprietà in caso di impugnazione dell’eredità da parte dei legittimari. In caso di lesione della quota di legittima, l’erede ha diritto a un indennizzo economico dal donatario, non alla restituzione del bene. Questa modifica aumenta la commerciabilità degli immobili donati e ne facilita l’uso come garanzia bancaria.

Digitalizzazione e semplificazione - Per rendere più fluide e trasparenti le operazioni di donazione, la registrazione degli atti si sposta su piattaforme digitali, riducendo i tempi e i rischi burocratici. Gli Enti del Terzo Settore, inoltre, devono comunicare annualmente all’Agenzia delle Entrate le donazioni ricevute, se superano determinate soglie di entrata.