Cedolare secca e inquilino moroso: cosa fare?

Secondo quanto stabilito dall’art. 26 del TUIR, il Testo unico imposte sui redditi (D.P.R. n. 917/1986), i canoni di locazione immobiliare concorrono alla formazione del reddito imponibile del locatore, indipendentemente dall’effettiva percezione delle somme. Ciò non cambia nel caso in cui il locatore abbia optato per il regime della cedolare secca. Cosa fare, dunque, se l’inquilino non paga?

Con le modifiche apportate dall’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019 all’art. 26, comma 1, del TUIR, il legislatore è però intervenuto per porre fine all’annoso problema dei canoni di locazione non riscossi, anticipando il momento a decorrere dal quale è possibile tassare la rendita catastale in luogo dei canoni non percepiti.

Con la formulazione vigente, la norma prevede che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 30 per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.

Se i locatori di immobili non percepiscono i canoni di affitto, pertanto, non devono dichiarare tali redditi a patto che:

• abbiano provveduto all’intimazione di sfratto dell’inquilino moroso, oppure
• abbiano presentato ingiunzione di pagamento entro il termine di presentazione della dichiarazione (31 ottobre 2025).

In sede di dichiarazione, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato:

• il rigo RB1 nel modello Redditi Pf 2025;
• il rigo B1 se si presenta il modello 730/2025,

riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 (casi particolari) il codice 4. Così facendo, solo i canoni effettivamente percepiti sono soggetti ad imposta. Se, invece, il canone non è stato percepito per intero va assoggettata a tassazione la sola rendita catastale.

Se il contribuente non si attiva per tempo:

• i canoni, ancorché non percepiti, scontano comunque la tassazione con le regole ordinarie,
• sarà possibile beneficiare, al momento della convalida dello sfratto di morosità, di un credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Tali importi si indicano nel rigo G2 del modello 730 oppure nel rigo CR8 del modello Redditi.