Plusvalenze da cessione di immobili strumentali: regole e controlli per la chiusura del bilancio 2024

Le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili, siano essi strumentali o abitativi, sono oggetto di particolare attenzione nel bilancio d’esercizio, soprattutto alla luce delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024. Di seguito una panoramica delle regole fiscali e dei controlli da effettuare in sede di chiusura del bilancio al 31 dicembre 2024.

Plusvalenze da cessione di immobili strumentali - La plusvalenza patrimoniale si realizza quando un bene strumentale (immobile, macchinario, ecc.) viene ceduto ad un valore superiore rispetto al valore residuo da ammortizzare. La plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo fiscale riconosciuto (costo storico meno fondo ammortamento). Ai sensi dell’art. 86 del TUIR, la plusvalenza può essere tassata: interamente nell’esercizio in cui si realizza o in quote costanti nell’esercizio e nei quattro successivi, se il bene è stato posseduto da almeno tre anni. La scelta di rateizzare deve essere esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui la plusvalenza è realizzata, compilando il prospetto “Plusvalenze esopravvenienze attive” nel quadro RS del modello Redditi. L’opzione è irrevocabile. Se non si esercita l’opzione, la plusvalenza concorre interamente al reddito dell’esercizio in cui è stata realizzata.

Dal punto di vista civilistico, la rateizzazione comporta la rilevazione di imposte differite per le quote di plusvalenza che saranno tassate negli esercizi successivi.

Esempio - Se un immobile strumentale, posseduto da oltre tre anni, genera una plusvalenza di 100.000 euro nel 2024, l’impresa può scegliere di tassarla integralmente nel 2024 o in cinque quote da 20.000 euro ciascuna, dal 2024 al 2028, indicando l’opzione nella dichiarazione dei redditi 2025 relativa al periodo d’imposta 2024.

La tassazione avviene in capo all’impresa ai fini IRES e IRAP.Le plusvalenze derivanti dalla cessione di singoli beni strumentali (e quindi anche di immobili strumentali) concorrono alla formazione della base imponibile IRAP, a meno che non derivino da un’operazione di cessione d’azienda, che invece è esclusa dalla base imponibile IRAP. Questo principio vale in particolare per le società di capitali e per le società di persone che hanno optato per la determinazione della base imponibile IRAP secondo il bilancio; per le società di persone in regime naturale e le imprese individuali, invece, le plusvalenze non rilevano ai fini IRAP. La Cassazione ha confermato che, in caso di vendita frazionata di beni strumentali, la plusvalenza è imponibile IRAP, mentre la cessione d’azienda (trasferimento di un’entità economica organizzata) resta esclusa.

Scegliere la rateizzazione della plusvalenza immobiliare rispetto alla tassazione immediata permette di alleggerire il carico fiscale annuale, gestire meglio la liquidità e il flusso di cassa e migliorare la pianificazione finanziaria, riducendo il rischio di indebitamento.

Controlli da effettuare in chiusura di bilancio:

• verifica della corretta determinazione del valore residuo del bene
• controllo della data di acquisizione per la rateizzazione della plusvalenza
• verifica dell’iscrizione della plusvalenza nel corretto esercizio e della scelta (eventuale) della rateizzazione in dichiarazione dei redditi
• allineamento tra scritture contabili e dichiarazione fiscale.

Altri controlli essenziali per la chiusura del bilancio 2024 - Va conservata tutta la documentazione relativa all’acquisto, alle spese incrementative e agli eventuali lavori agevolati. In relazione all’allineamento contabile-fiscale è opportuno assicurarsi che le scritture contabili riflettano correttamente le operazioni di cessione e le plusvalenze/minusvalenze. È anche necessario formalizzare la scelta della rateizzazione della plusvalenza (se applicabile) nella dichiarazione dei redditi.