Rassegna di giurisprudenza 26 settembre 2025, n. 770

La questione riguarda l’assimilabilità della vendita di cosa futura a quella degli immobili in corso di costruzione, ai quali si applica l'agevolazione prima casa.
L'agevolazione prima casa di cui all'art. 1, Nota II-bis, della Tariffa, p. I, allegata al TUR, comprende anche l'ipotesi degli immobili in corso di costruzione destinati ad abitazione non di lusso, comprese le ipotesi in cui vengano in rilievo operazioni atipiche (permute e do ut facias), inerenti a immobili ancora da costruire, laddove realizzano la finalità di assicurare una prima casa all'acquirente, risultando coerenti con la finalità della norma, che consiste nel favorire l'acquisto dell'abitazione principale, e assumendo in ogni caso rilievo, a tale fine, l'effettiva destinazione dell'immobile a residenza, da realizzarsi entro i termini di legge.
Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa spettano anche all'acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso (Cass. 17 febbraio 2022, n. 5180). Deve prevalere l'effettiva destinazione dell'immobile rispetto al suo stato, in divenire al momento dell'acquisto.
L'agevolazione spetta anche nel caso di fabbricato collabente, destinato, previ gli interventi edilizi del caso, ad abitazione principale (Cass. n. 3913/25).
L'uso dell'immobile come residenza abituale giustifica l'estensione del beneficio anche al caso in cui l'immobile non sia ancora ultimato al momento della compravendita. Escludere l'agevolazione per il solo fatto che l'immobile sia in costruzione determinerebbe una disparità di trattamento irragionevole tra chi acquista un'abitazione già completata e chi, con lo stesso intento abitativo, acquista un bene da ultimare.
Quindi, anche la fattispecie in oggetto - consistente in un do ut facias, realizzato con cessione di immobile contro costruzione di tre unità immobiliari abitative - va compresa nel perimetro dell'agevolazione.