Rassegna di giurisprudenza 25 luglio 2025, n. 763

Si contesta la riqualificazione della compravendita di fabbricato in compravendita di area edificabile in base a elementi extratestuali (rilascio permesso di ampliamento) e futuri (demolizione e ricostruzione fabbricato).
In linea con una ricostruzione uniforme, ai fini sia delle imposte dirette, che delle imposte indirette, la vendita di fabbricato da demolire non è, di per sé, riqualificabile come vendita di terreno edificabile attraverso l’art. 20 del D.P.R. n. 131/1986 (anche alla luce delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 87, della legge n. 205/2017, e dall’art. 1, comma 1084, della legge n. 145/2018, alla luce dell’interpretazione data dalla Corte costituzionale, sent. 21 luglio 2020, n. 158, e 16 marzo 2021, n. 39), non essendo rilevante in senso contrario la mera menzione del rilascio di un titolo edilizio legittimante la demolizione e la ricostruzione (totali o parziali) di un preesistente fabbricato o la costruzione di un nuovo fabbricato (con diverse caratteristiche, dimensioni e destinazioni) sull’area di risulta dalla demolizione di quello preesistente.
La vendita di fabbricato da demolire non è riqualificabile come vendita di terreno edificabile attraverso l’art. 20 del TUR, secondo cui l’imposta di registro si applica in relazione all’intrinseca natura e agli effetti giuridici dell’atto da registrare, indipendentemente dal titolo o dalla forma apparente, considerando solo gli elementi desumibili dall’atto stesso e prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti a esso collegati (Cass., Sez. trib., 22 maggio 2023, n. 14004).
Non si può interpretare il contratto in base a elementi extra-testuali, quali il comportamento delle parti anteriore o successivo alla stipulazione del contratto, rilevanti per l’interpretazione civilistica del contratto, ma non anche per quella imposta dal diritto tributario per applicare l’imposta di registro. Un eventuale collegamento negoziale con altri atti, così come gli eventuali elementi extra-testuali, possono rilevare solo ed esclusivamente ai sensi dell’art. 10-bis della legge n. 212/2000, con le relative garanzie procedurali e previa dimostrazione dei relativi presupposti applicativi (Cass., Sez. trib., 22 maggio 2023, n. 14004).