Rassegna di giurisprudenza 27 giugno 2025, n. 759

L’Agenzia non ritiene la dichiarazione delle parti conduttrici, che avrebbero sottoscritto un accordo di riduzione del canone, circa i canoni corrisposti, idonea a provare la contestualità o anteriorità del documento privo di data certa, non avendo carattere oggettivo per essere equiparata alla registrazione.
La scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta all'obbligo fiscale di registrazione, potendo la data certa dell'accordo desumersi anche da altri mezzi di prova. La registrazione del patto modificativo non costituisce, dunque, un obbligo fiscale a carico del contribuente, operando invece sul piano probatorio, agevolando la prova, da parte del locatore, dell’intervenuta riduzione del canone, senza escludersi, a tale fine, l'utilizzo di altri mezzi di prova (Cass. 9 marzo 2022, n. 7644). Con specifico riferimento ai contratti di locazione, gli artt. 3 e 17 del TUIR individuano esplicitamente gli eventi successivi alla sua stipula che devono essere autonomamente assoggettati a registrazione. L'accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito non è riconducibile alle ipotesi contemplate.
L'assenza di un elenco tassativo dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata è opponibile ai terzi consente al giudice di merito di valutare, con prudente apprezzamento, se sussista un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo, avendo specifica attitudine a dimostrare l'anteriorità della formazione del documento, a dare certezza alla data della scrittura privata (Cass. 21 luglio 2021, n. 20813).
Il giudice, ove si voglia provare il momento di conclusione del negozio e sia dedotto un fatto diverso da quelli tipizzati nell'art. 2704 c.c., deve valutarne, caso per caso, la sussistenza e l'idoneità a stabilire la certezza della data, con il limite del carattere obiettivo del fatto, che non deve essere riconducibile a chi lo invoca e deve essere sottratto alla sua disponibilità (Cass. 22 marzo 2024, n. 7753).