Rassegna di giurisprudenza 15 novembre 2024, n. 727

Un Comune evidenzia la potenzialità edificatoria del suolo, anche non immediatamente attuabile, purché lo stesso sia incluso in un PRG anche solo adottato ed evoca il principio della perequazione urbanistica, per effetto del quale tutti i suoli di un comparto generano sempre diritti edificatori.
Posta la rilevanza della mera potenzialità edificatoria, è soggetto a imposta il terreno inserito nell'ambito della perequazione urbanistica, dato che, per effetto di essa, viene direttamente attribuito ai suoli compresi nel comparto o, comunque, nell'area interessata dal piano di intervento, un indice perequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca del terreno; diversamente, non è soggetto a imposta il terreno inserito nell'ambito della compensazione urbanistica, dato che, per effetto di essa, è attribuito al privato un indice di capacità edificatoria fruibile su un'altra area, che può essere individuata anche dopo, a fronte della cessione dell'area oggetto di trasformazione urbanistica o di imposizione di un vincolo di inedificabilità assoluta o preordinato all'esproprio, così che, in tale caso, il diritto edificatorio non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente (Cass. 5 ottobre 2021, n. 26895).
L'inclusione di un'area in una zona destinata dal PRG a una seppure limitata potenzialità edificatoria incide nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del D.Lgs. n. 504/1992, dato che i vincoli di inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel PRG, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile (Cass. sent. 23 novembre 2016, n. 23814; Cass. ord. 7 aprile 2023, n. 9529; ord. 21 febbraio 2022, n. 5604ord. 21 febbraio 2022, n. 5604; sent. 11 gennaio 2022, n. 653; ord. 6 luglio 2018, n. 17764ord. 6 luglio 2018, n. 17764). La presenza di tali vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide solo sulla concreta valutazione del valore venale e, quindi, sulla base imponibile (Cass. ord. 29 novembre 2016, n. 24308; sent. 5 marzo 2014, n. 5161; sent. 23 aprile 2010, n. 9778; sent. 11 aprile 2008, n. 9510).