Rassegna di giurisprudenza 15 marzo 2024, n. 694

Un contribuente ritiene che la natura edificatoria del terreno non vada desunta dalla sua mera tipizzazione, ma dagli strumenti urbanistici (PRG).
Nella determinazione della plusvalenza ex art. 67 del TUIR, vanno assoggettate a tassazione le plusvalenze rinvenienti dall'utilizzazione del suolo a qualsiasi titolo e in qualsiasi modo, non rilevando cosa e a quale fine si costruisca, venendo in rilievo anche l'utilizzazione edificatoria meramente strumentale alla destinazione agricola dei terreni, così qualificati dagli strumenti urbanistici, in quanto, anche in tale caso, si ha possibilità di costruire, sebbene osservando i relativi vincoli e limitazioni. Non rileva, invece, l'edificabilità consentita solo con riferimento a strutture poste a servizio dell'utilizzazione pubblica del bene e, quindi, riservata alla P.A., in quanto in tale caso l'area è effettivamente da considerarsi non edificatoria al fine della tassazione delle plusvalenze. Non rileva ai fini di cui all'art. 67, comma 1, lett. b), neppure l'area soggetta a fascia di rispetto stradale o ferroviario o di altra sorta, che determinino l'inedificabilità assoluta.
E’ soggetta a tassazione la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreno sul quale lo strumento urbanistico vigente consenta, a qualunque titolo e per qualunque scopo, di edificare. Non rileva cosa e a quale fine si costruisca né che la prevista utilizzazione edificatoria sia solo strumentale alla destinazione agricola, con conseguente possibilità di costruire, ma con restrizioni (Cass. 15 ottobre 2013, n. 23316).
Tale interpretazione è in linea con la successiva evoluzione legislativa e, in particolare, con l’art. 7della legge n. 448/2001, che prevede espressamente la tassabilità della plusvalenza per i terreni edificabili e con destinazione agricola (Cass. sent. 30 dicembre 2011, n. 30729; ord. 15 aprile 2011, n. 8697).
Ciò non vale per i terreni soggetti a regime di fascia di rispetto stradale e ferroviario (Cass. od. 31 marzo 2021, n. 8897), ma anche ad altre tipologie di fasce di rispetto (Cass. ord. 10 giugno 2021, n. 16470). Occorre verificare l'esatto regime edificatorio nell'ipotesi di terreni vincolati, ad esempio se un terreno è compreso in area che, in base allo strumento urbanistico vigente alla cessione, ricade in una superficie destinata a verde pubblico, nel qual caso va esaminato se effettivamente sia consentita esclusivamente o meno l'edificazione di strutture a servizio dell'utilizzazione pubblica del bene, così che solo nel primo caso l'area è da considerare non edificatoria al fine della tassazione delle plusvalenze (Cass. ord. 23 giugno 2021, n. 17880).