Rassegna di giurisprudenza 1° settembre 2023, n. 666

L’Agenzia sostiene che, quando l'attribuzione della rendita catastale ha luogo a seguito di procedura DOCFA e in base a stima diretta, l'obbligo di motivazione dell'accertamento è attenuato; ritiene la stima conforme alla disciplina di settore, avendo determinato le rendite catastali in base al valore venale degli immobili.
E’ diretta la stima effettuata in maniera puntuale su immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con procedimento diretto o indiretto. Quello diretto è delineato dagli artt. 15 ss. del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17. Il procedimento indiretto è, invece, previsto dagli artt. 27 ss. del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell'immobile, ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (deprezzamento) (Cass., Sez. 5, ord. 16 aprile 2020, n. 7854; circolare 30 novembre 2012, n. 6/T).
L'attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nel gruppo catastale D, deve avvenire, come previsto anche dall'art. 7 del D.P.R. n. 604/1973, con stima diretta, senza che ciò presupponga l'effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l'A.F. legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso (Cass. Sez. 5, sent. 27 marzo 2019, n. 8529, Cass. Sez. 6-5, ord. 7 aprile 2021, n. 9291). E’, quindi, errato ritenere che la mancanza del sopralluogo invalidi insanabilmente la classificazione posta in essere dall'Agenzia.
Nel caso in esame, il richiamo a dati di mercato di natura comparativa non esclude di per sé che la nuova attribuzione muovesse da una stima mirata e diretta sulle caratteristiche specifiche dell'immobile considerato, con ciò risultando soddisfatto quanto prescritto dalla disciplina catastale.