Agevolazioni prima casa: novità nel decreto “Salva infrazioni UE”

La Nota 2-bis posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, Testo unico dell’imposta di registro, prevede l’applicazione dell’imposta di registro al 2% in specifici casi di trasferimento di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9:

• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza ove la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune dove svolge la sua attività;
• il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile;
• né, essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

L’applicazione dell’aliquota del 2% è comunque consentita, anche se l’acquirente possiede già un immobile per il quale ha beneficiato delle agevolazioni prima casa: se quest’ultimo immobile è alienato entro un anno dall’atto (comma 4-bis dello stesso art. 1 della Tariffa).

Se il contribuente non vende l’immobile in suo possesso entro il termine di un anno, si determina la decadenza dell’agevolazione utilizzata per il nuovo acquisto.

Con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.

In virtù delle previsioni di cui all’art. 64 del D.L. n. 73/2021, D.L. “Sostegni-bis”, gli under 36 godono di agevolazioni rafforzate. Anche con preliminare concluso dai genitori.

In base alla più volte citata Nota II-bis, per il cittadino emigrato all’estero, già in sede del primo acquisto, l’agevolazione spetta a condizione che “l’immobile acquistato costituisca la «prima casa» nel territorio italiano”.

Come riportato nella circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l’acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato (cfr. anche circolare n. 19/E del 1° marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994, capitolo I, paragrafo 2, lett. b). Si veda anche la Risposta n. 627/2021.

In tale contesto si inserisce l’intervento dell’art. 2 del D.L. n. 69/2023, Decreto “Salva infrazioni UE” con il quale viene disposto quanto segue:

Al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, alla Tariffa allegata al medesimo Decreto, Parte Prima, all’art. 1, nota II-bis), comma 1, lett. a), le parole: “se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano” sono sostituite dalle seguenti: “se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”.

L’intervento normativo prende spunto dalla procedura di infrazione 2014/4075, con la quale l’Unione Europa ha segnalato le criticità della norma, Nota 2-bis posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, comma 1, let. a), primo periodo, nella parte in cui prevede un’aliquota agevolata dell’imposta di registro senza obbligo di stabilire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato (vedi Relazione illustrativa D.L. n. 69/2023).

In particolare, l’UE ha contestato all’Italia la parte in cui si fa riferimento alla riconducibilità dell’agevolazione al “cittadino italiano emigrato all’estero” in quanto non risulterebbe sufficientemente identificato lo status di migrante che non potrebbe essere collegato alla cittadinanza italiana.

Da qui, con il D.L. n. 69/2023 viene previsto che possano beneficiare delle agevolazioni in esame anche i soggetti con un legame con l’Italia di natura lavorativa, pur essendo stati costretti ad allontanarsi per motivi di lavoro.

In tal modo, l’agevolazione viene svincolata dal criterio della cittadinanza, oggetto di contestazione UE.

A ogni modo, l’agevolazione non sarebbe più fruibile su tutto il territorio nazionale ma solo se per l’immobile acquistato ubicato in un Comune rispetto al quale si manifesta un vincolo individuato dalla nascita, residenza o attività lavorativa (Nota 2-bis posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, nuovo comma 1, lett. a).

In sostanza, viene disposta l’applicazione delle agevolazioni prima casa per l’acquirente che si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, rispetto all’immobile ubicato nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o lavorava prima del trasferimento.

Infine, si ricorda che il D.L. n. 198/2022, c.d. Decreto “Milleproroghe”, ha spostato al 30 ottobre 2023 la sospensione dei termini al rispetto dei quali è subordinata la spettanza o il mantenimento delle agevolazioni prima casa. Termini dapprima sospesi dal D.L. n. 23/2020, c.d. “Decreto Liquidità”, dal 23 febbraio 2020 fino al 31 dicembre 2020 e poi fino allo scorso 31 marzo 2022 dal D.L. n. 228/2021. Con la nuova proroga il periodo di sospensione si allunga anche per il periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023.

Riferimenti normativi:

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa, Parte Prima, Nota 2-bis;
• D.L. 13 giugno 2023, n. 69;
• D.L. 8 aprile 2020, n. 23, convertito, con modificazioni, dalla Legge 5 giugno 2020, n. 40, art. 24.