Gli effetti del Coronavirus sulle locazioni commerciali: credito d’imposta o sospensione?

A seguito delle misure agevolative introdotte dal D.L. n. 18/2020 (c.d. “Cura Italia”) i conduttori di negozi e botteghe la cui attività sia stata sospesa dai provvedimenti di contenimento dell’emergenza sanitaria che si trovino in situazione di difficoltà per il pagamento dei canoni di affitto si trovano a valutare se:

a) richiedere al proprietario dell’immobile, mediante raccomandata o PEC:

• la temporanea sospensione contrattuale dal pagamento del canone, per il periodo di emergenza Covid-19 avvalendosi dei rimedi generali previsti dell’ordinamento civilistico (impossibilità sopravvenuta ex art. 1256 c.c.che può comportare anche la risoluzione del rapporto contrattuale ex art. 1467 c.c. per causa di forza maggiore) rafforzati dal disposto dell’art. 91 del D.L. n. 18/2020;
• una riduzione del canone di locazione almeno temporanea, in forza delle sopraggiunte delle circostanze di forza maggiore che rendono impossibile usufruire del contratto di locazione.

b) corrispondere comunque i canoni per poi richiedere il credito d’imposta di cui all’art. 65 del D.L. n. 18/2020 ove in possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi per beneficiarvi.

A prima vista, le soluzioni di cui ai punti a) e b) sembrerebbero alternative.

L’art. 65, infatti, pare implicitamente presupporre per la sua erogazione che il canone relativo al mese di marzo venga necessariamente corrisposto laddove prevede “per l'anno 2020, un credito d'imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”.

Per ottenere il beneficio fiscale in argomento, il pagamento del canone deve certamente avvenire. Meno chiaro se il credito d’imposta spetti anche qualora i canoni d’imposta siano corrisposti tardivamente per effetto dell’eventuale impossibilità temporanea della prestazione sopravvenuta ex art. 1256, comma 2, c.c.

Letteralmente, la norma individua come base di calcolo per il credito d’imposta l’“ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020” senza richiedere che lo stesso venga pagato “nel mese di marzo” oppure “nei termini contrattualmente previsti” aprendo per questa via all’ammissibilità dei canoni corrisposti tardivamente.

Analoghe argomentazioni potrebbero essere arguite per estendere l’agevolazione anche nel caso di pagamento parziale del canone di locazione. Sul punto è però auspicabile attendere un chiarimento ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Esaminati i principali dubbi interpretativi connessi all’interazione delle due fattispecie - credito d’imposta e sospensione totale o parziale del canone - un’ulteriore notazione riguarda il grado di certezza dell’effettività della singola soluzione individuata.

Mentre nel primo caso è indubbia la spettanza del beneficio sottostante, quantificato nel 60 per cento dell’importo del canone corrisposto, nel secondo caso si deve rilevare che l’art. 91, comma 1, del D.L. n. 18/2020 non è in grado, da solo, di assicurare la sospensione del canone.

La norma, infatti, si limita a disporre che “il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

In altri termini, se è vero che il giudice dovrà in ogni caso valutare il rispetto delle misure di contenimento ai fini dell’esclusione della responsabilità contrattuale del debitore, l’effetto liberatorio non si produce ex lege e quindi non è automatico (pur essendo in concreto dimostrabile più agevolmente).

Di conseguenza, in mancanza di un accordo con il proprietario, la soluzione da privilegiare per i soggetti che esercitano attività d’impresa potrebbe essere quella del pagamento del canone con annessa fruizione del credito d’imposta. 

Il locatore dovrà in questo caso dimostrare di aver pagato il canone di affitto del mese di marzo. Presumibilmente verrà richiesta la tracciabilità del pagamento, sebbene nel testo della disposizione un tale requisito non è citato.

Si ricorda che il credito potrà essere utilizzato solo ed esclusivamente in compensazione, con utilizzo del modello F24, per il pagamento di altri debiti tributari o contributivi da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Con la Risoluzione n. 13/E del 20 marzo 2020, l’Agenzia delle Entrate ha approvato il codice tributo che gli esercenti attività d’impresa dovranno indicare in F24 per usufruire del credito d’imposta previsto per l’anno d’imposta 2020, come aiuto economico per contenere le perdite derivanti dalla chiusura forzata di molti negozi a causa del Coronavirus.

Si tratta del codice “6914”, denominato “Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi - articolo 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18”, operativo dal 25 marzo e trova la sua giusta collocazione nella sezione “Erario” del modulo di pagamento, in corrispondenza della colonna “importi a credito compensati”, ovvero, nei casi in cui il contribuente debba procedere al riversamento dell’agevolazione, nella colonna “importi a debito versati”.

Riferimenti normativi:

• D.P.C.M. 11 marzo 2020;
• D.L. 17 marzo 2020, n. 18, artt. 65 e 91;
• Agenzia delle Entrate, Ris. 20 marzo 2020, n. 13/E.