Rassegna di giurisprudenza 21 novembre 2025, n. 778

Si chiede se la cedolare secca è applicabile a contratti di locazione stipulati da un’Università, che destina gli immobili ad abitazione e alloggio temporaneo di soggetti a lei legati da rapporto di lavoro e/o collaborazione.
Secondo alcune pronunce, il locatore può optare per la cedolare secca anche quando il conduttore conclude il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, dato che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011, si riferisce solo alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni (Cass. sent. 7 maggio 2024, n. 12395; Cass. sent. 7 maggio 2025, n. 12076 e n. 12079). Tuttavia, si dubita di tale soluzione, dato che il contratto ad uso foresteria non è una locazione abitativa, né primaria né transitoria, in quanto non è diretta a soddisfare alcuna esigenza abitativa del conduttore, ma la diversa esigenza di destinare l’immobile locato a temporaneo alloggio di propri dipendenti od ospiti (Cass, Sez. I, 10 febbraio 2014, n. 2964).
Desta perplessità nelle ipotesi in esame il richiamo al principio dell’interpretazione letterale della norma tributaria, perché fondato solo sulla lettura del comma 1 della disposizione e con riferimento alla scelta esclusiva del locatore circa il regime fiscale della cedolare secca, rilievo di per sé ineccepibile per dettato normativo, ma che delinea solo l’innesco operativo dell’agevolazione, senza esaurirne le condizioni, tra le quali va annoverata la circostanza che il contratto di locazione sia da considerare tale in senso proprio e non sia concluso, da ambo le parti, nell’esercizio di un’attività di impresa, arte o professione.
Si dubita, in definitiva, dell’applicazione del regime della cedolare secca nelle ipotesi di contratto ad uso foresteria, come tale avente natura aziendale, concluso da persona fisica con soggetto che esercita l’attività professionale di università degli studi. E’, dunque, rimessa alle Sezioni Unite la questione dell’applicazione del regime fiscale della cedolare secca, di cui all’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, al contratto di locazione ad uso foresteria, concluso con un conduttore che eserciti attività di impresa, arte o professione.