Rassegna di giurisprudenza 10 ottobre 2025, n. 772

La lite riguarda l'IMU relativa alla proprietà di un'area oggetto di frazionamento catastale. Il Comune nega la spettanza del rimborso, affermata in base alla sola carenza di rendita per l'immobile sovrastante, classificato in catasto, anche considerando la destinazione urbanistica dell'area pertinenziale.
Ai fini IMU, le aree urbane, il cui classamento catastale esclude l'attribuzione di una rendita, ex art. 3, comma 2, lett. d), del D.M. n. 28/1998, non possono essere equiparate ai fabbricati, a causa della carenza di un'edificazione in senso tecnico con la realizzazione di costruzioni coperte su uno o più livelli, né ai terreni agricoli, a causa dell'alterazione subita dallo stato naturale del suolo per effetto delle opere ascrivibili all'intervento antropico, ma devono essere considerate alla stregua di aree fabbricabili, nell'accezione sancita dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992 (quale richiamato dall'art. 13, comma 3, del D.L. n. 201/2011), con la conseguenza che l'imposta deve essere liquidata in base al valore venale in comune commercio, tenendo conto dell'edificabilità desumibile dalle previsioni della pianificazione urbanistica.
L'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel PRG adottato dal Comune, indipendentemente dalla sua approvazione da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi, fermo restando che l'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone di tenere conto, in concreto, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio (Cass., Sez. 5, 2 marzo 2018, n. 4952; Sez. 6-5, 3 aprile 2019, n. 9202; Sez. 5, 7 agosto 2019, n. 21080; Sez. 5, 10 marzo 2020, n. 6702; S.U., 29 ottobre 2020, n. 23902; Sez. 5, 16 febbraio 2021, n. 3973; Sez. trib., 1° dicembre 2022, n. 35436; Sez. trib., 11 agosto 2023, n. 24547; Sez. trib., 23 novembre 2023, n. 32662; Sez. trib., 15 maggio 2024, n. 13462; Sez. trib., 19 febbraio 2025, n. 4313; Sez. 6-5, 31 maggio 2018, n. 13820).