Rassegna di giurisprudenza 10 ottobre 2025, n. 772

L’Agenzia eccepisce omessa contabilizzazione di ricavi per cessioni di immobili a terzi.
L'accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondato solo sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita e il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (Cass., Sez. 5, 25 gennaio 2019, n. 2155).
Ferma la legittimità del criterio di stima sintetico-comparativo non è precluso al giudice fondare il proprio convincimento su un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e gravità, ma la rettifica del valore di un bene immobile non può basarsi solo sugli indici dell'Osservatorio dei valori medi di mercato di immobili similari siti nella medesima zona di quello considerato (OMI). Tali indici hanno una valenza puramente orientativa e di larga massima (Cass., Sez. 5, 11 maggio 2018, n. 11439), così da necessitare di adeguati riscontri probatori mirati su evenienze estimative di tipo non generale e statistico, ma concreto e specificamente concernente l'immobile oggetto di rettifica (Cass., Sez. 5, 5 febbraio 2024, n. 3202).
Nella specie, la ripresa, oltre al confronto dei prezzi delle compravendite dichiarati con i valori OMI, è radicata sul raffronto dei prezzi di vendita con quelli al metro quadro degli immobili nella stessa zona, nonché sul confronto con immobili simili per caratteristiche venduti dalla società a prezzi dichiaratamente diversi, e sulla presenza di vendite sottocosto emergenti dai prospetti presentati dalla società sul dettaglio delle rimanenze. Si tratta di elementi tutti potenzialmente decisivi perché astrattamente idonei a confermare le incongruenze evidenziate dai valori OMI e che non sono stati presi in considerazione dal giudice.